嘉兴：拆迁安置房迟迟过不了户 卖方违约临时加价

3年前，阿其、阿英夫妇俩在七星镇江南新家园买了套房子，由于该房是拆迁房，还没开始办理房产登记手续，阿其、阿英也未办理房屋过户手续。几个月后，阿其和阿英转手把该房卖给了阿云，双方签订《房屋交易(转让)合同》，并约定该房转让价305000元，先付定金2万元，之后分两次支付265000元，余款在三证过户后七日内支付。

为保险起见，阿云要阿其、阿英在约定中承诺了不少事项，并明确在政府许可办三证的情况下，阿其和阿英必须在两个月内，配合阿云办理过户手续，如恶意拖延按违约处理等内容。对于违约的后果，则约定要退还已收钱款，并按违约时房价的40%赔偿给阿云，如不足弥补损失，按实际情况另行赔偿。任何一方违约，中介费不退还，由违约方支付。

合同签订当日，阿云付了购房款和定金，阿其、阿英把房子钥匙给了阿云。在知道可办房屋产权登记时，阿云向阿其、阿英提醒，可他们一直拖延。阿云很火，把阿其、阿英告上法庭，要求解除合同，退还房款和定金285000元，支付违约金16万元，中介费3050元。

法庭上，阿其、阿英称，房屋所有权以产权登记为依据，双方在签订合同时房屋产权并未登记在他们名下，原告也是知道的，因此，双方签订合同无效。他们同意退房款和定金，但违约金太高，中介费也不该他们支付。

法院经审理认为，原、被告自愿签订房屋买卖合同，约定内容不违反法律规定，合同有效，签约双方应当按照约定履行合同。法院判决，双方解除合同，两被告退还房款和定金，并赔偿中介费。违约金按实际情况赔偿4万余元。

买房两度签合同

仍遭卖方临时加价

几年前，阿峰在南湖区买了一套拆迁房，《房屋出让合同》、《房屋产权转让合同》都和房主阿元签过了，按照合同约定，相继支付了定金2万元、房款10万元。而阿元也将房产资料和房屋钥匙交给阿峰，并约定余款在房产过户手续完成后付清。之后，阿峰入住该房屋。

2011年上半年起，该小区房产开始办理房产登记手续，阿峰向阿元要求办理房屋过户。“可阿元要求先增加购房款，”阿峰表示，由于双方协商不成，他把阿元告上了法院，诉请法院判令阿元履行合同，将房屋产权过户到其名下。

法庭上，阿元指出，该房屋是由其夫妻和母亲共同所有，他当时没有征得房屋共有人同意或授权，将房屋转让给阿峰是无权处分。因此，他多次和阿峰协商要求解除合同，阿峰均不同意。鉴于房屋是共同共有财产，阿元表示，自己不可能配合办理过户手续。

法院经审理查明，阿元家有四套拆迁房，其中两套登记在阿元名下。阿峰、阿元曾两度自愿签订房屋转产的相关合同。目前，阿峰取得房屋已有五年多时间，期间陆续住在该房内，阿元家人和阿峰住在同一幢同一单元，应当明知房屋买卖事宜，但至今也没有证据证实她们及时向阿峰提出异议。

法院最后判决，原、被告之间签订的房屋买卖合同有效，双方均应按照合同约定履行义务。

法官说法

购买拆迁安置房有四点要注意

拆迁安置房与城市一般商品房具有同样价值属性，但又具有某些独特特性。

随着“三改一拆”工作的深入，近年来，关于拆迁安置房屋纠纷案件的数量也在逐渐增多。拆迁安置房具有以户为单位获得拆迁安置、交付时期长、产权证书办理时间滞后等特点，而这些特点也是拆迁安置房屋纠纷产生的重要原因。

就南湖区法院受理的案件而言，引发拆迁安置房屋纠纷的主要原因是：在合同履行过程中，由于办证时间间隔较长，市场房价产生变化引发的房主要求加价及不配合办证等行为，而房主也多以个人非法处置家庭共有财产，致使合同无效为由来提出抗辩。

事实上，合同订立后房主擅自加价，违反了合同法规定的诚实信用原则，该行为不受法律保护。合同履行过程中，出卖方配合办理房屋过户手续，属于合同约定的义务。出卖方不配合办理，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。但值得注意的是，如果是房主个人处置家庭共有财产，那需要经过家庭成员共同同意；如果家庭成员在合同订立时就明确表示反对的话，该合同是无效的。

因此，法官提醒，在购买拆迁安置房时要特别注意以下几点：

一是要注意签订房屋买卖合同的主体。出卖方应当是获得拆迁安置的家庭，需要相关的家庭成员签名，或者有证据证实卖房行为得到其相关家庭成员的追认；

二是要注意签订合同时约定过户时间和期限。拆迁房屋的交付时间和过户时间较长，在符合过户条件后尽快申请过户，以免产生更多的纠纷；

三是要注意约定违约责任，防止违约行为的发生；

四是出卖方不得有一房两卖甚至一房多卖的行为。一房两卖和一房多卖是诈骗行为，属于刑事犯罪，一旦触犯将受到刑事制裁。

延伸阅读

《中华人民共和国合同法》相关法条链接

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的

(五)法律规定的其他情形

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（记者 林安琪 通讯员 金娜）